סיפור אמיתי: אייל מפתח תקווה, סטודנט צעיר שהחל ללמוד באוניברסיטה העברית בירושלים, החליט לעבור להתגורר בעיר, ובכך להימנע מהנסיעות הארוכות בין הבית והלימודים ואף לזכות בעצמאות מההורים. נכנס לאחד מאתרי האינטרנט ומצא דירת סטודנטים בשכונה לא רעה בירושלים, וגילה כי מחיר השכירות אף מתאים לו כלכלית. תוך ימים ספורים נחתם חוזה שכירות "סטנדרטי" (כזה שניתן לרכוש בחנויות הספרים) בין אייל לבין המשכיר לתקופה של שנה. אייל נתן צ'קים ופיקדון במזומן ונכנס להתגורר בנכס.
כעבור מספר חודשים, בעיצומה של תקופת המבנים, פנו המשכירים – שמצאו קונה חדש לדירה והתחייבו להעביר לו את הבעלות בה כשהיא נקייה משוכרים – לאייל ודרשו ממנו לפנות את הדירה מייד. במכתב מעורך דינם טענו המשכירים כי מספר שכנים בבניין התלוננו על רעשים בלילות מדירתו של אייל. הסתבר כי בסעיף 17 בחוזה השכירות ה"סטנדרטי" נקבע כי "השוכר מתחייב לשמור על ניקיון הדירה וסביבותיה, על השקט ועל יחסי שכנות טובה עם השכנים בבניין." בסעיף 32 לאותו החוזה נקבע כי הפרת שורה ארוכה של סעיפים, ובניהם סעיף 17, הינה בגדר "הפרה יסודית". הפרה שכזו, מלמד אותנו חוק החוזים, הינה עילה לביטול החוזה.
לא עזרו לאייל תחינותיו ומחאותיו, ואף לא הבטחותיו לשקט בלילות. בעלי הדירה היו מעוניינים במכירתה, ועשו שימוש בסעיפים 17 ו-32 לצורך השגת מטרתם. אייל נאלץ לעזוב את הדירה, ולחפש מקום חדש תוך כדי תקופת המבחנים. מזל שהיו מועדי ב'.
בשוק נדל"ן רותח כמו שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות – בהם מחירי הדירות העולים דוחפים משכירים רבים למכור את דירותיהם – מקרים שכאלו הינם שכיחים וקורים לא פעם ולא פעמיים, אך מקרה שכזה הינו בדיוק מסוג המקרים אותם ניתן היה למנוע, לו היה אייל נזהר ולא חותם על החוזה ה"סטנדרטי" שהציג בפניו בעל הדירה או שהוריד מן האינטרנט. שהרי מה הוא חוזה סטנדרטי? זהו חוזה שנכתב לשני צדדים ספציפיים, שאנשים אחרים פשוט מעתיקים את תוכנו וחותמים עליו בבלי דעת, מבלי להתאים את תנאי החוזה למציאות הספציפית שלהם. והרי לא מתאימים התנאים של דירת צעיר בירושלים, לדירת משפחה ברמת גן.
לפיכך לא קיים "חוזה סטנדרטי" ממש כשם שלא קיים "בגד סטנדרטי" – חולצת צמודה למשל יכולה להיות מחמיאה לבעלי מבנה גוף אתלטי, ומפגע אופנתי של ממש לבעלי גוף עגלגל יותר.
חוזה, כמו בגד, אוכל או מקום מגורים, יש לבחור לפי הצרכים והרצונות של הצדדים. את החוזה יש "לתפור" לפי מידותיהם של הצדדים לחוזה. תפירה והתאמה שכזו יכולות להיעשות רק על ידי איש מקצוע המומחה לנושא – עורך דין המתמחה בדיני חוזים ושכירות.
אם היה אייל מתייעץ עם עו"ד בירושלים בטרם החתימה על החוזה היה הלה מסביר לו מאלו סעיפים עליו להיזהר, אלו ביטחונות (צ'קים, מזומן, שטרי חוב) הם סבירים ביחס לדירה שהוא הולך לשכור ומאילו כדאי להימנע, היה בודק אם המשכירים הם אכן בעלי הזכויות בקרקע וכו'.
במקרה של אייל הוא יצא בזול. הוא סטודנט חסר משפחה ורכוש ויכול היה בקלות יחסית לאפשר לעצמו להתנייד ממקום למקום, אם כי נגרם לו נזק כלכלי מסוים – מכיוון שכבר החל לעבוד ולהתבסס בירושלים הוא היה חייב למצוא דירה במהירות ולכן נאלץ לשכור דירה שדמי השכירות בה הינם יקרים יותר. קיימים כמובן מקרים בהם השוכרים הפסידו ממון רב הרבה יותר בהמשך הדרך, בשל סעיפים בחוזה שלא היו מודעים להם או בשל העובדה כי לא היה עורך דין המתמחה בתחום שידריך אותם או שיבדוק בשבילם את מצב הזכויות על הנכס.
עורך הדין אינו מגן רק על זכויות השוכרים כמובן. גם למשכירים חשוב להיות מיוצגים על ידי עורך דין בהשכרת הנכס. במהלך תקופת השכירות המשכירים מפקידים את אחד הנכסים היקרים ביותר שברשותם – דירת מגורים – בידיו של אדם זר, אשר יכול לגרום לנזקים בדירה לאיחור בתשלומים ועוד. עורך דין מומחה יוכל לבחון האם הבטוחות שממציא השוכר הינן מספיקות, יסביר למשכיר כיצד ניתן לממשן וכו'.
אחד הדברים המרתיעים שוכרים ומשכירים כאחד מפניה לעורך הדין הוא החשש מעלויות. כדי לפתור בעיה זו יכולים שני הצדדים לגשת אל אותו עורך הדין, והוא יתאים את החוזה למידותיהם, כך שייתן תוקף לציפיות ולהסכמות שיגיעו אליהם הצדדים. בסופו של יום עלות חוזה שכירות אצל עורך דין אינה גבוהה, ומדובר בשכ"ט עו"ד בגין חוזה שכירות. זוהי הוצאה קטנה בהווה, אשר עשויה למנוע הוצאות גדולות הרבה יותר בעתיד.
